Protocol sloop met vervangende nieuwbouw / renovatie met be- eindigen van het reguliere huurcontract voor onbepaalde tijd voor zelfstandige woonruimte’

De ondergetekenden:

  • Stichting Accolade
  • Huurdersbelangenvereniging Heerenveen,
  • Huurdersvereniging Haskerland
  • Huurdersvereniging Sneek
  • Huurdersvereniging Franeker,

zijn het volgende “protocol sloop met vervangende nieuwbouw en renovatie met beëindigen van het huurcontract‘”overeengekomen:

Algemeen:

Dit protocol is een procesbeschrijving, die is opgesteld om ervoor te zorgen dat huurders weten wat men van huurdersorganisaties en Accolade mag verwachten. Het gaat huurders aan, die wonen in een buurt die (gedeeltelijk) vernieuwd gaat worden via sloop gevolgd door nieuwbouw en/of ingrijpende renovatie. De ondergetekenden zijn zich bewust van het feit dat woningvernieuwingsprojecten en alle mogelijke gevolgen voor de betreffende huurder, ingrijpende gebeurtenissen kunnen zijn. De ondergetekenden streven er gezamenlijk naar om het gehele overlegproces zo goed mogelijk te laten verlopen, waarbij de specifieke situatie van de individuele huurder niet uit het oog wordt verloren.

Soms zal gekozen worden om tijdens de planvorming overleg te voeren met een afvaardiging van de huurders, een bewonerscommissie of een klankbordgroep. In andere projecten kan ervoor gekozen worden om met alle huurders tegelijk te communiceren over de planvorming. Dit is afhankelijk van de omvang van het project en de fase waarin het project zich bevindt. In het algemeen geldt dat huurders of daarvan afgeleide bewonerscommissies. klankbordgroepen en huurdersverenigingen een adviserende rol hebben. Waarbij de positie van huurdersverenigingen in de samenwerkingsovereenkomst met Accolade is vastgelegd.

1 Huurcontracten op basis van de Leegstandswet, huurovereenkomsten voor bepaalde tijd voor maximaal twee jaar op basis van de wet doorstroming huurmarkt (artikel 7:271 lid 1 BW) en huurcontracten als bedoeld in artikel 7:232 lid 2, (naar aard van korte duur) vallen hier niet onder, omdat dit geen ‘reguliere huurcontracten (voor onbepaalde tijd) zijn.

Per project wordt met de huurdersvereniging afgesproken welke projectfa- sen van dit protocol worden ingezet. Er wordt met de huurdersverenigingen afgesproken wanneer de ingangsdatum van het zogenaamde sociaal statuut is. Tijdens het proces blijven de huurdersorganisaties aangehaakt om toe te zien op een juiste uitvoering van dit protocol en om de huurders daar waar nodig op hun rechten te wijzen.

Fase 1. Strategisch voorraad beleid (SVB)

SVB /Portefeuilleplan/prestatieafspraken

In het Strategisch voorraadbeleid (hierna SVB) wordt de koers voor de ko- mende vijf jaar in hoofdlijnen uitgezet. In het portefeuilleplan beschrijft Accolade per gemeente de ideale portefeuille naar woningtype en huur- prijsklasse. De beheerstrategie toont de strategie voor het complex (sloop, renovatie, verkoop, door exploiteren, onderhoud). De relevante delen van het SVB/portefeuilleplan worden opgenomen in de zogenaamde prestatieafspraken die met de gemeenten en Huurdersver- enigingen worden gemaakt.

Betrokken partijen:

  • Gemeente
  • Huurdersvereniging
  • Bewonerscommissie
  • Zittende huurders

Betrekken van huurders

Het betrekken van de zittende huurders richt zich in deze fase met name op het woonwensenonderzoek. De resultaten van het onderzoek kunnen helpen bij het bepalen van de strategie voor het com- plex. Huurders kunnen op verschillende manieren worden betrokken. Bijvoorbeeld door middel van een enquête, workshops of een informatiebijeenkomst.

Betrekken van huurdersverenigingen

De huurdersverenigingen worden vroegtijdig betrokken bij de plannen. Bij voorkeur 2 jaar voor uitvoering van de plannen, zodat er voldoende tijd is om tot een plan van aanpak te komen. Huurders kunnen betrokken wor- den om input te leveren voor het plan van aanpak.

Fase 1.1 Eerste informatiebijeenkomst voor huurders (toelichting SVB/visie op het complex)

Accolade presenteert de visie voor een bepaald gebied of complex aan de betreffende zittende huurders op een eerste informatiebijeenkomst en zo nodig in een apart overleg met de direct-omwonenden. Accolade bespreekt vooraf met de Huurdersverenigingen vorm en inhoud. In overleg wordt bepaald hoe de informatiebijeenkomst plaatsvindt, bijvoor- beeld via een plenaire bewonersbijeenkomst of een inloopmarkt. Ook wordt samen gekeken naar de inhoud van de uitnodigingsbrief, sloop noemen in de aankondiging of juist niet.

Onderwerpen tijdens de bijeenkomst zijn onder meer:

  • Uitleg wat het SVB is en hoe het tot stand komt
  • Visie op het complex (uitleg keuze SVB)
  • Programma nieuwbouw/ingrijpede renovatie, (type woning (aantalslaapkamers, doelgroep, huurprijzen)
  • Visie van Accolade op duurzaamheid
  • Huurdersvereniging: introductie huurdersvereniging: procesbewa-king, uitleg proces/protocol, individuele stem, advies, uitleg Regle- ment inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud, bewonerscom- missie of klankbordgroep.

    NB: In bijlage 1 Toelichting op het protocol zijn de werkwijzen opgenomen van de Huurdersverenigingen en Accolade over de in- steek van de introductie en het adviestraject.

  • Procedure gemeente
  • Proces ontwerp, uitvoering en overlegschema (bijv. design & build, bouwteam, turnkey)
  • Uitleg over Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud
  • Uitleg over huisbezoeken
  • Uitleg over de herhuisvesting en herstructureringsurgentie bij de keuze uit het woningaanbod van FrieslandHuurt
  • Vraag om een klankbordgroep te vormen betreffende leefbaarheid in de straat tijdens het project of de bewonerscommissie (indien ingesteld) te vragen deze rol op zich te laten nemen

Inventariseren reacties van huurders (sfeerproeven)

De informatie gepresenteerd op de bijeenkomst wordt schriftelijk (per brief of per e-mail) naar alle huurders in het plangebied verzonden.

(In samenspraak met de huurdersvereniging wordt bekeken of het nodig is om een tweede bewonersbijeenkomst te organiseren en/of dat er huisbezoeken gaan plaatsvinden).

Fase 2. Huisbezoeken

In geval van sloop gevolgd door (vervangende) nieuwbouw en/of ingrij- pende renovatie met beëindigen van het reguliere huurcontract, waarbij een huurder permanent wordt geherhuisvest, wordt met betrokken huur- ders uiterlijk twaalf maanden voor de geplande sloopdatum individuele gesprekken gevoerd. Onderwerpen die tijdens deze gesprekken aan de orde komen en van belang zijn, zijn de volgende:

  • • Reglement inzake sloop, renovatie en (groot) onderhoud
  • Registratie woonwensen (inventariseren woonwensen, persoonlijke situatie, mening over het plan). Aan het einde van het gesprek wordt gevraagd wat de huurder vindt van het aanbod dat gedaan is in de vorm van een sociaal pakket en eventuele maatwerkafspraken (zie bijgevoegd formulier 1) Het registratieformulier wordt ondertekend door huurder en verhuurder. Huurder krijgt een daarvan kopie.
  • Op aanvraag van de huurder zal een vertegenwoordiger van de Huurdersvereniging aanwezig zijn bij de individuele gesprekken.

NB: In bijlage 2 Registratieformulier huisbezoek zijn de onderwerpen vermeld, die tijdens een huisbezoek worden besproken.

Fase 3. Aanpassing en presentatie

De resultaten van de huisbezoeken worden besproken door de Huurders- vereniging en Accolade. Samen met de huurders wordt gekeken hoe het plan indien mogelijk aangepast kan worden. Het uiteindelijke – eventueel aangepaste – plan wordt aan de huurders gepresenteerd.

Fase 4. Tweede informatieavond voor huurders (tenzij an- ders is afgesproken met de huurdersvereniging

Presentatie definitieve plannen

  • Inbreng opmerkingen van huurders
  • Presentatie proces inrichting eventuele gemeenschappelijke (en mogelijk openbaar toegankelijke) buitenruimte (huurders kunnen hierin meedenken)
  • Planning
  • Inventariseren van reacties van huurders (sfeerproeven)
  • Klankbordgroep/bewonerscommissie inrichten met huurders die terug (willen) keren en rol benoemen.

De informatie gepresenteerd op de bijeenkomst wordt schriftelijk naar alle huurders in het betreffende plangebied verzonden.

Fase 5. Peiling

  1. Tijdens het huisbezoek wordt aan de huurder gevraagd of hij/zij zich kan vinden in het (aangepaste) plan of hij/zij nog sug- gesties heeft.

Fase 6. Adviesaanvraag

  • Accolade vraagt de Huurdersvereniging schriftelijk om advies
  • De Huurdersvereniging verstrekt schriftelijk advies aan Accolade over het proces en betrekt daarbij de mening van de zittende huurders over het plan onder meer aan de hand van inzage in de formulieren registratie huisbezoek.
  • Huurdersvereniging en Accolade stemmen af hoe het resultaat van het advies extern wordt gecommuniceerd.

Fase 7. Start uitvoering en voortgang

Na het advies van de Huurdersvereniging en positieve besluitvorming van Accolade wordt een begin gemaakt met het project door een planbesluit te nemen. Hierin is een peildatum opgenomen. (de peildatum is van belang voor de aan- spraak van huurders op vergoedingen en faciliteiten).

De Huurdersorganisatie ondersteunt op verzoek de bewonerscommissie of (eventuele) klankbordgroep. Accolade houdt de Huurdersvereniging op de hoogte van de voortgang en voert naar behoefte overleg met de bewonerscommissie / klankbordgroep, indien deze is ingesteld. Accolade brengt indien gewenst een nieuwsbrief uit aan de huurders.

Fase 8. Evaluatie project en planproces

Accolade en Huurdersvereniging evalueren het project en het planproces

Inwerkingtreding

Dit protocol sloop per 7 september 2021 is voor projecten waarvan de startdatum op of na 1 oktober 2021 is bepaald overeengekomen tussen enerzijds Acco- lade en anderzijds Huurdersvereniging Franeker, Huurdersbelangenvereniging Heerenveen, Huurdersvereniging Haskerland en Huurdersvereniging Sneek.

Overgangsregeling

Voor lopende projecten — waarbij de startdatum vóór 1 oktober 2021 is bepaald — blijven de voor die projecten tussen de verhuurder en de betrokken huurdersorga- nisatie(s) overeengekomen al dan niet in sociale statuten vastgelegde afspraken over de rechten van de huurders bij sloop, ingrijpende renovatie en woningverbetering van toepassing. Indien een dergelijk project uitgevoerd wordt in meer- dere fasen geldt voor een nieuw op te starten fase waarbij de peildatum na 1 oktober 2021 ligt echter het onderhavige protocol.


• Geplaatst op 14 november 2021